Jakie skutki wywołuje nabycie nieruchomości przez jednego z małżonków? Czy stanowi ona własność jednego z małżonków? Niejednokrotnie spotykam się z pytaniami, kto jest właścicielem nieruchomości darowanej albo odziedziczonej przez jednego z małżonków? Diabeł tkwi w szczegółach. Szczegóły poniżej.

Kto jest właścicielem nieruchomości darowanej na rzecz jednego z małżonków?

Zasadniczo darowizna wchodzi do majątku odrębnego małżonka. Innymi słowy tylko jeden z małżonków jest wtedy właścicielem i może nią dysponować (np. sprzedać bez zgody współmałżonka). Jednak darczyńca może postanowić, że darowizna wejdzie w skład majątku wspólnego małżonków. Wówczas należy to zaznaczyć w akcie notarialnym. Wtedy, w szczególności na zbycie, obciążenie nieruchomości potrzebna jest zgoda drugiego ze współmałżonków.

Nabycie własności nieruchomości przez jednego z małżonków – dziedziczenie

Podobnie, jak w ww. przypadku, nieruchomość wówczas zasadniczo wchodzi do majątku odrębnego małżonka. Małżonek – właściciel może następnie dokonać darowizny  na rzecz współmałżonka. Jednakże wtedy może pojawić się konieczność zapłaty podatku od spadków i darowizn. Najbezpieczniej dokonać takiej darowizny po upływie 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie spadku. Można też skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Jeżeli spadkodawca chce, aby po jego śmierci nieruchomość weszła w skład majątku wspólnego małżonków, to musi sporządzić testament.

Kto jest właścicielem nieruchomości zakupionej w trakcie trwania małżeństwa?

Miedzy małżonkami co do zasady obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy zawarto tzw. intercyzę lub jednego z małżonków ubezwłasnowolniono, lub ogłoszono jego upadłość. Majątek wspólny małżonków tworzą zazwyczaj głównie zarobki małżonków od momentu zawarcia małżeństwa. Jeżeli środki na zakup nieruchomości pochodziły majątku wspólnego małżonków, to nieruchomość również jest wspólna.

Jednakże jeżeli jeden z małżonków jest wyłącznym właścicielem działki (np. nabył ją przed zawarciem małżeństwa), to dom wybudowany na niej będzie również wyłącznie jego własnością. Nie ma znaczenia, że środki na jego budowę będą pochodzić z majątku wspólnego. Jednak w razie ustania ustroju ustawowej wspólności majątkowej (np. wskutek separacji, rozwodu lub zawarcia tzw. intercyzy) małżonek może dochodzić zwrotu połowy nakładów, poniesionych z majątku wspólnego na majątek osobisty. Innymi słowy można żądać zwrotu środków pieniężnych przeznaczonych na budowę domu. Nie przysługuje mu jednak prawo do bycia współwłaścicielem nieruchomości.

Czy jeden z małżonków może zakupić nieruchomość w trakcie trwania małżeństwa ?

Jeżeli trwa ustrój ustawowej wspólności majątkowej, a środki na zakup nieruchomości pochodzą z majątku wspólnego, to na taką czynność potrzebna jest zgoda drugiego małżonka. Jeżeli małżonek nie zgodzi się na zakup nieruchomości umowa sprzedaży jest nieważna.

W sytuacji, gdy mimo trwania ustroju ustawowej wspólności majątkowej środki na zakup nieruchomości pochodzą z majątku osobistego małżonków (np. otrzymał je, jako darowiznę), to na taką czynność nie jest potrzebna zgoda drugiego małżonka.

Czy małżonek może zasiedzieć nieruchomość współmałżonka?

Nie, jeżeli małżonek będący właścicielem danej nieruchomości zachowuje się względem niej jak właściciel (np. mieszka w niej, płaci podatek od nieruchomości itp.).

Czy drugi małżonek stanie się właścicielem nieruchomości po śmierci właściciela – małżonka?

Wówczas drugi małżonek może odziedziczyć nieruchomość. Jeżeli spadkodawca nie chce, aby to nastąpiło powinien sporządzić testament wskazując w nim spadkobiercę. Samo sporządzenie testamentu nie pozbawia prawa do zachowku. Aby, to nastąpiło można w określonych przypadkach wydziedziczyć współmałżonka. Dokonuje się tego w testamencie. Możliwe jest też sporządzenie za życia właściciela – małżonka umowy dożywocia, uniemożliwiającej dochodzenie zachowku. Umowa darowizny zasadniczo nie pozbawia prawa do zachowku.

Więcej moich artykułów jest dostępnych tutaj.

Podstawa prawna:

1. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.Kodeks cywilny, Dz. U. z 2020 r. poz. 1740, dostępna tutaj,
2. ustawa z dnia 25 lutego 1964r.Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz. U. z 2020 r. poz. 1359, dostępna tutaj.